מרפסת שמש מוסיפה לבית שטח מחיה פתוח, אור ואוויר, ובדירות ישנות היא אחת התוספות המבוקשות ביותר. אבל בין הרצון לשתות קפה בחוץ לבין מרפסת בנויה יש תהליך תכנוני, קנייני והנדסי שצריך להכיר. במדריך הזה נסביר מה ההבדל בין בית פרטי לבניין משותף, איזו הסכמת דיירים נדרשת לפי חוק המקרקעין, למה כמעט תמיד צריך היתר, אילו שיטות בנייה קיימות ומה סדר העבודה בשטח.
בית פרטי או בניין משותף: שני מסלולים שונים
בבית צמוד קרקע שבבעלותכם, השאלה המרכזית היא תכנונית: האם התוכנית החלה על המגרש (תב"ע) מאפשרת את התוספת, האם יש זכויות בנייה פנויות ומה קווי הבניין. בבניין משותף מצטרפת שאלה קניינית: המרפסת נבנית על חשבון הרכוש המשותף, ולכן נדרשת הסכמה של בעלי הדירות.
| נושא | בית פרטי | בניין משותף |
|---|---|---|
| הסכמת שכנים | בדרך כלל לא נדרשת (בכפוף לבעלות במגרש) | נדרשת לפי חוק המקרקעין |
| היתר בנייה | נדרש בדרך כלל | נדרש בדרך כלל |
| תכנון אחיד | לפי הבית | לרוב לכל החזית או האגף |
| מורכבות | נמוכה יחסית | גבוהה יותר |
איזו הסכמת דיירים נדרשת בבניין משותף
סעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע שבעלי שלושה רבעים מהדירות, שלדירותיהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, רשאים להחליט על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן על חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות. לפי אותו סעיף, החלטה כזו לא תתקבל אם היא פוגעת בזכויות הבנייה היחסיות של בעלי הדירות האחרים, ובעל דירה שדירתו הורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של דירה אחרת בבניין.
חשוב לדעת: היתר בנייה אינו מחליף את הסכמת בעלי הדירות. המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני שמגישים בקשה.
למה כמעט תמיד צריך היתר בנייה
מרפסת היא תוספת בנייה שמשנה את חזית הבניין ומחייבת תכנון קונסטרוקטיבי, ולכן בדרך כלל נדרש לה היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014, מפרטות עבודות מסוימות שפטורות מהיתר, כמו מצללה או גגון בתנאים מסוימים, אבל הן אינן הופכות תוספת של מרפסת בנויה לפטורה. גודל המרפסת, הבליטה מקו הבניין והעיצוב נקבעים לפי התוכניות החלות במקום, ולכן הבדיקה הראשונה היא תמיד מול תיק הבניין והתב"ע.
שיטות בנייה של מרפסת
- מרפסת על עמודים: נשענת על עמודים ויסודות חדשים, מתאימה בעיקר כשבונים מרפסות לכל הקומות יחד
- מרפסת תלויה (זיזית): מעוגנת למבנה הקיים, מחייבת בדיקה קונסטרוקטיבית של השלד
- מרפסת בטון יצוק: נבנית באתר, עמידה ומתאימה לבנייה משולבת
- מרפסת פלדה מוכנה מראש: מיוצרת במפעל ומורכבת באתר, ומקצרת את זמן העבודה בשטח
את השיטה קובע מהנדס הקונסטרוקציה לפי מצב הבניין, מספר המרפסות והגישה לאתר. תכנון מקצועי זמין דרך צוות התכנון האדריכלי וההנדסי של MRK.
שלבי הוספת מרפסת שמש
שלב 1: בדיקת היתכנות
בדיקת התב"ע, זכויות הבנייה וקווי הבניין, ובבניין משותף גם בדיקת צו הבית המשותף והתקנון.
שלב 2: גיבוש הסכמות
בבניין משותף: הצגת התוכנית לבעלי הדירות והחתמה על הסכמה מפורשת וכתובה, שמתייחסת למיקום, לגודל ולתוכנית.
שלב 3: תכנון אדריכלי וקונסטרוקטיבי
אדריכל מתכנן את המרפסת ואת השתלבותה בחזית, ומהנדס קונסטרוקציה מתכנן את העיגון או היסודות.
שלב 4: הגשת בקשה להיתר
עורך הבקשה מגיש את התוכניות לוועדה המקומית ומלווה את הבקשה עד קבלת ההיתר.
שלב 5: ביצוע השלד
יסודות ועמודים או עיגון למבנה, יציקה או הרכבה, ופתיחת פתח היציאה מהדירה.
שלב 6: איטום, ניקוז וגמר
איטום רצפת המרפסת, שיפועים וניקוז, ריצוף, מעקה ופתח אלומיניום ליציאה.
שלב 7: סיום ומסירה
השלמת עבודות הגמר, בדיקות ומסירה, ובסיום ההליך מול הרשות לפי תנאי ההיתר.
אחרי שהמרפסת בנויה: הצללה ועיצוב
כדי ליהנות מהמרפסת בכל עונה, כדאי לתכנן הצללה כבר בשלב התכנון. מצללה או פרגולה הן הפתרון הנפוץ, וחלקן אף פטורות מהיתר בתנאים שקבועות בתקנות הפטור. אפשר לקרוא עוד בעמוד נגרות חוץ, דקים ופרגולות. נקודות חשמל, תאורה ושקע חיצוני מתכננים לפני הטיח, יחד עם צוות החשמל והתאורה.
מי מבצע
הוספת מרפסת היא עבודת שלד לכל דבר, ולכן היא צריכה להתבצע בידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים, בענף ובסיווג שמתאימים להיקף העבודה. הרחבנו על כך במדריך איך בוחרים קבלן. MRK, קבלן רשום בסיווג ג2 בענף 100, מבצעת בנייה פרטית ותוספות בנייה מהתכנון ועד המסירה, בין השאר באשדוד, באשקלון, בראשון לציון ובחיפה. עבודות מהשטח בגלריה.
שאלות נפוצות על הוספת מרפסת שמש
האם צריך היתר בנייה להוספת מרפסת?
בדרך כלל כן. מרפסת בנויה היא תוספת בנייה שמשנה את החזית ומחייבת תכנון קונסטרוקטיבי, ולכן נדרש היתר מהוועדה המקומית.
כמה בעלי דירות צריכים להסכים בבניין משותף?
לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, בעלי שלושה רבעים מהדירות שלדירותיהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, אלא אם התקנון המוסכם קובע הוראה מיוחדת.
האם היתר בנייה מספיק בלי הסכמת השכנים?
לא. ההיתר עונה על השאלה התכנונית, והסכמת בעלי הדירות עונה על השאלה הקניינית. צריך את שניהם.
מה עדיף, מרפסת תלויה או מרפסת על עמודים?
זה תלוי במצב השלד, במספר המרפסות ובגישה לאתר. את ההחלטה מקבל מהנדס הקונסטרוקציה.
האם מותר לסגור מרפסת אחרי שנבנתה?
סגירת מרפסת היא שינוי שבדרך כלל מחייב היתר, ובבניין משותף גם בדיקה של ההסכמות הנדרשות. בדקו מול הוועדה המקומית לפני ביצוע.
האם פרגולה במרפסת דורשת היתר?
מצללה מסוימת פטורה מהיתר בתנאים שקבועים בתקנות הפטור. מחוץ לתנאים האלה נדרש היתר.
